Reforma Tributária e a tributação de aluguéis: o que realmente muda para proprietários e investidores

Nos últimos meses, ganhou força nas redes sociais e na imprensa a ideia de que a Reforma Tributária poderia gerar uma taxação de até 44% sobre aluguéis, especialmente em locações por temporada realizadas por plataformas como Airbnb e Booking.

Na prática, a reforma não cria um novo imposto automático sobre todos os proprietários de imóveis. O que a nova legislação faz é diferenciar o pequeno locador daquele que exerce a atividade de locação de forma habitual e com escala, estabelecendo critérios objetivos para definir quando haverá incidência dos novos tributos do sistema de IVA (IBS e CBS).

De onde surgiu a ideia de uma tributação de 44% sobre aluguéis

O percentual de até 44% mencionado em algumas discussões resulta da soma de tributos em cenários muito específicos.

Esse cálculo considera:

• Imposto de Renda da Pessoa Física (até 27,5%), que já incide atualmente sobre rendimentos de aluguel;

• CBS e IBS, novos tributos criados pela reforma tributária do consumo, cuja carga estimada pode chegar a aproximadamente 16% após redutores em determinadas situações.

Essa soma pode ocorrer em casos de locações por temporada equiparadas à atividade de hotelaria, especialmente quando realizadas por grandes locadores com atividade econômica estruturada.

Quem realmente poderá ser afetado pela nova tributação

A nova legislação estabelece critérios claros para determinar quando a locação de imóveis será considerada atividade econômica sujeita ao novo sistema de IVA.

A incidência de IBS e CBS somente ocorrerá quando o locador atender simultaneamente aos seguintes requisitos:

• possuir mais de três imóveis alugados;

  
  

• obter receita anual superior a R$ 240 mil com locações.

Caso a receita ultrapasse R$ 288 mil no ano corrente, o enquadramento poderá ocorrer mesmo que o proprietário tenha menos de quatro imóveis.

Isso significa que a grande maioria dos pequenos proprietários permanece fora do novo regime, continuando sujeita apenas ao Imposto de Renda, como já acontece atualmente.

A diferença entre aluguel tradicional e aluguel por temporada

Outro ponto relevante trazido pela reforma é a distinção entre locações de longa duração e locações por temporada.

Locação residencial de longa duração

Contratos residenciais superiores a 90 dias terão tratamento tributário mais favorecido.

Nesse caso:

• haverá redução de 70% da alíquota do IVA;

• a carga efetiva estimada pode ficar em torno de 8%;

• haverá um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel antes da aplicação do imposto.

Além disso, despesas como IPTU e condomínio não integram a base de cálculo do imposto.

Aluguel por temporada

Já os contratos inferiores a 90 dias, comuns em plataformas digitais, serão equiparados juridicamente à atividade de hospedagem.

Nesse cenário:

• a redução da alíquota será de 40%;

• a carga efetiva estimada pode chegar a aproximadamente 16%;

• não haverá aplicação do redutor social.

Créditos tributários: um novo elemento na gestão da locação

Um dos aspectos mais relevantes da reforma é a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários. Locadores enquadrados no regime de IBS e CBS poderão descontar do imposto devido valores relacionados a despesas da atividade, como:

• manutenção e reformas;

• limpeza e conservação;

• taxas de administração imobiliária;

• serviços relacionados à gestão do imóvel.

Para isso, será essencial que todas as despesas estejam documentadas com nota fiscal válida emitida em nome do locador. Isso significa que a organização financeira e documental passará a ter impacto direto na eficiência tributária da atividade imobiliária.

Regime opcional de 3,65%: uma alternativa estratégica

A legislação também criou uma opção pouco conhecida, mas potencialmente vantajosa: o regime de tributação fixa de 3,65% sobre a receita bruta do aluguel (IBS + CBS).

Esse modelo é aplicável a contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, desde que a data do contrato possa ser comprovada formalmente.

Ao optar por esse regime:

• o contribuinte abre mão de créditos tributários e redutores;

• em contrapartida, obtém previsibilidade e uma carga tributária menor.

Dependendo do valor do imóvel e do perfil das despesas, essa alternativa pode representar uma estratégia fiscal mais eficiente.

2026: um período de adaptação

O ano de 2026 será considerado um período de adaptação, com caráter essencialmente educativo.

Nesse momento:

• poderá haver exigência de emissão de nota fiscal para locadores enquadrados;

• será aplicada uma alíquota simbólica de 1% (0,9% CBS e 0,1% IBS) apenas para fins de registro.

O recolhimento efetivo do novo sistema ocorrerá de forma gradual entre 2027 e 2033.

Planejamento tributário será decisivo para locadores

A principal mudança trazida pela reforma não é necessariamente o aumento da carga tributária, mas sim a necessidade de maior organização e planejamento na atividade imobiliária.

Antes de tomar decisões como: aumentar o valor do aluguel, migrar a atividade para pessoa jurídica ou alterar o modelo de locação, passa a ser fundamental avaliar os diferentes cenários tributários disponíveis, considerando fatores como volume de receita, número de imóveis, tipo de contrato e estrutura de despesas.

Para proprietários que atuam em escala ou utilizam plataformas de locação por temporada, o planejamento tributário e patrimonial passa a ser uma ferramenta essencial de eficiência e segurança jurídica.