Publicidade imobiliária sem registro pode gerar responsabilização criminal e prejuízos milionários ao empreendimento

A recente condenação criminal de um administrador do setor da construção civil em Santa Catarina reforça um alerta importante para incorporadoras, construtoras e investidores do mercado imobiliário: a divulgação de empreendimentos antes do registro da incorporação imobiliária pode resultar não apenas em sanções administrativas e civis, mas também em responsabilização criminal.

O caso analisado pela Vara Criminal da Comarca de Itapema (SC) envolveu a promoção e comercialização de unidades imobiliárias entre os anos de 2019 e 2022, período em que o empreendimento ainda não possuía o registro de incorporação exigido pela Lei nº 4.591/1964. Segundo a decisão, o registro somente foi efetivado em abril de 2023, embora materiais publicitários e ofertas comerciais já circulassem amplamente na internet.

A legislação brasileira estabelece que nenhuma unidade de um empreendimento pode ser anunciada, ofertada ou negociada antes da efetivação do registro da incorporação imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. A exigência não representa mera formalidade burocrática. Trata-se de um mecanismo destinado a assegurar transparência, proteção aos adquirentes e segurança jurídica para todos os envolvidos na operação.

A decisão chama atenção porque amplia a discussão para além da proteção dos consumidores. O magistrado destacou que a prática também afeta a livre concorrência entre empresas que atuam regularmente no mercado. Ao antecipar campanhas comerciais e captação de clientes sem cumprir todas as exigências legais, determinados empreendimentos podem obter vantagem competitiva indevida em relação àqueles que aguardam a regularização documental antes do lançamento.

Sob a ótica empresarial, esse entendimento possui relevância estratégica. Muitas incorporadoras utilizam ações de pré-lançamento como ferramenta de validação comercial e geração de demanda. Entretanto, quando essas iniciativas ultrapassam os limites permitidos pela legislação, o risco deixa de ser apenas regulatório e passa a envolver consequências criminais, reputacionais e financeiras.

Outro aspecto relevante da decisão foi a rejeição da tese de defesa de que a responsabilidade seria exclusiva das imobiliárias e empresas terceirizadas responsáveis pela divulgação. Para o juízo, a contratação das ações de marketing e a admissão da realização do pré-lançamento demonstraram participação direta do administrador na conduta considerada irregular.

Esse entendimento reforça uma tendência cada vez mais observada no ambiente empresarial: a impossibilidade de transferência integral de responsabilidade para terceiros contratados. Ainda que a execução operacional esteja sob responsabilidade de agências, corretores ou imobiliárias, a empresa incorporadora e seus administradores permanecem responsáveis pela conformidade legal das estratégias adotadas.

Além da condenação criminal prevista no artigo 65 da Lei nº 4.591/1964, o administrador foi condenado ao pagamento de R$ 100 mil por danos morais coletivos. A decisão fundamentou que a conduta afetou interesses difusos relacionados à confiança pública, à regularidade do mercado imobiliário e à observância da ordem urbanística.

Para empresários do setor imobiliário, o caso evidencia a importância de integrar as áreas jurídica, comercial e de marketing antes do lançamento de qualquer empreendimento. A busca por velocidade na comercialização não pode comprometer requisitos legais essenciais, especialmente em um mercado cada vez mais fiscalizado por órgãos públicos, Ministério Público e consumidores.

Mais do que evitar sanções, a conformidade documental contribui para a credibilidade do empreendimento, reduz riscos de litígios futuros e fortalece a reputação da empresa perante investidores, compradores e parceiros comerciais. Em um ambiente de negócios cada vez mais orientado por governança e gestão de riscos, o registro da incorporação deve ser tratado como etapa indispensável para a segurança e sustentabilidade das operações imobiliárias.

A decisão serve como um importante precedente para o setor ao demonstrar que irregularidades aparentemente tratadas como práticas comerciais podem gerar consequências significativas para administradores e empresas. A prevenção, nesse contexto, continua sendo a estratégia mais eficiente para proteger o patrimônio, a reputação e a continuidade dos negócios.

Em um mercado cada vez mais atento à governança, à transparência e à gestão de riscos, o cumprimento das exigências legais não deve ser visto como uma etapa burocrática, mas como parte da estratégia empresarial. Antes de iniciar qualquer ação de divulgação ou comercialização, incorporadoras e investidores devem avaliar se toda a documentação necessária está devidamente regularizada. A adoção de uma análise jurídica preventiva pode ser determinante para evitar sanções, preservar a reputação da empresa e assegurar a sustentabilidade do empreendimento no longo prazo.