ITBI pago na integralização de imóveis: possibilidade de restituição e atenção ao julgamento do STF

Empresas que integralizaram imóveis ao capital social e recolheram ITBI podem estar diante de uma oportunidade relevante de recuperação de valores. O tema ganhou ainda mais importância com o julgamento do Tema 1.348 pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que discute justamente a incidência do imposto quando a pessoa jurídica possui atividade preponderantemente imobiliária.

A discussão envolve empresas que atuam, por exemplo, com compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis e que tiveram a imunidade do ITBI afastada pelo município no momento da integralização dos bens ao capital social.

O que está em discussão no STF?

O artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal prevê a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital.

A controvérsia está em definir se essa imunidade deixa de existir quando a empresa que recebe o imóvel possui atividade preponderantemente imobiliária.

Esse é o objeto do Tema 1.348, que tramita no STF por meio do RE 1.495.108. Em setembro de 2026, o julgamento chegou a cinco votos favoráveis ao reconhecimento da imunidade mesmo para empresas com atividade imobiliária, contra dois votos pela incidência do ITBI nesses casos. O julgamento foi suspenso após pedido de vista e está previsto para ocorrer novamente entre 9 e 19 de outubro de 2026.

Na corrente majoritária até o momento, a imunidade seria aplicável independentemente da atividade preponderante da empresa, desde que a transmissão esteja efetivamente vinculada à realização do capital social. O entendimento também ressalva situações de eventual simulação ou fraude à lei.

Por que esse julgamento pode representar uma oportunidade para empresas?

Caso prevaleça o entendimento favorável ao contribuinte, empresas que recolheram ITBI em situações abrangidas pela tese poderão ter fundamentos para buscar a restituição dos valores pagos indevidamente, observadas as particularidades de cada caso e os limites temporais aplicáveis.

Isso pode representar uma recuperação financeira relevante, especialmente quando foram integralizados imóveis de valor expressivo.

Mas existe um ponto de atenção: o resultado do julgamento não será necessariamente o único fator determinante para a recuperação de valores passados.

O STF ainda poderá definir como os efeitos da decisão serão aplicados no tempo. Uma eventual modulação pode estabelecer critérios específicos para alcançar situações anteriores ao julgamento, o que torna relevante avaliar previamente a situação jurídica da empresa.

Por isso, para quem possui um caso potencialmente enquadrado na discussão, deixar a análise para depois do encerramento do julgamento pode significar perder uma oportunidade de proteção jurídica que precisa ser avaliada antes da definição dos efeitos da decisão.

Quem pode ter valores a recuperar?

A análise pode ser pertinente para empresas que:

• integralizaram imóveis ao capital social;

• tiveram o ITBI exigido e efetivamente pago nessa operação;

• possuem atividade preponderantemente imobiliária, como compra, venda ou locação de imóveis próprios;

• realizaram a operação dentro do período em que ainda seja possível discutir a restituição;

• possuem documentação capaz de demonstrar a integralização e o recolhimento do imposto.

O simples fato de a empresa ter pago ITBI não significa, por si só, que haverá direito à restituição. É necessário analisar a operação, os documentos societários, a forma de constituição do capital, os valores envolvidos e a atuação do município.

O que o Tema 796 já definiu?

O julgamento do Tema 1.348 não deve ser confundido com o Tema 796, também do STF.

No Tema 796, o Supremo definiu que a imunidade do ITBI não alcança a parcela do valor do imóvel que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Na prática, é necessário separar duas situações.

Se um imóvel é utilizado para integralizar determinado valor de capital social, a imunidade alcança o valor efetivamente destinado à integralização. Eventual parcela que exceda esse capital não está abrangida pela imunidade, conforme o entendimento já firmado pelo STF.

Por isso, a análise não deve considerar apenas o valor do imóvel ou o valor pago a título de ITBI. É fundamental verificar quanto foi efetivamente destinado à formação ou aumento do capital social.

Por que analisar antes de 19 de outubro?

O prazo é relevante porque o STF programou a retomada do julgamento do Tema 1.348 para o período de 9 a 19 de outubro de 2026.

Diante da possibilidade de definição de critérios para aplicação da decisão no tempo, empresas que recolheram ITBI em operações potencialmente abrangidas pela discussão devem avaliar sua situação antes do encerramento do julgamento.

Em determinados cenários, pode ser juridicamente recomendável ajuizar a medida cabível antes da conclusão do julgamento, especialmente diante do risco de eventual modulação dos efeitos da decisão.

Isso não significa que toda empresa que pagou ITBI deva necessariamente ingressar com uma ação. A medida depende da análise concreta da operação e da estratégia jurídica adequada para cada caso.

Quais documentos são necessários para a análise?

A avaliação inicial pode ser realizada a partir de documentos que demonstrem a operação e o recolhimento do imposto, como:

• Contrato social ou alteração contratual que formalizou a integralização do imóvel, devidamente registrada na Junta Comercial;

• Guia do ITBI e comprovante de pagamento;

• Matrícula atualizada do imóvel, com o registro da integralização;

• Cartão CNPJ da empresa;

• Decisão, processo administrativo ou comunicação da prefeitura que tenha negado a imunidade ou exigido o ITBI, se houver;

• RG e CPF do representante legal, para elaboração da procuração;

• Declaração ou documento de apuração do ITBI apresentado à prefeitura, se houver;

• Valor atribuído ao imóvel na integralização e valor do capital efetivamente integralizado, especialmente quando forem diferentes.

A partir desses documentos, é possível verificar se a operação se enquadra na discussão do Tema 1.348, identificar os valores envolvidos e avaliar a medida juridicamente adequada.

Uma decisão do STF pode alterar o cenário para quem já pagou

A discussão do Tema 1.348 ultrapassa a questão de pagar ou não pagar ITBI em novas integralizações.

Para empresas que já recolheram o imposto, o julgamento pode representar uma oportunidade de reavaliar valores que foram destinados aos cofres municipais em operações que podem estar abrangidas pela imunidade constitucional.

Por isso, o momento exige mais do que acompanhar o resultado do STF. É necessário identificar previamente quais operações podem ser afetadas, reunir a documentação e avaliar a estratégia jurídica antes da definição dos efeitos da decisão.

Quando há valores relevantes envolvidos, antecipar essa análise pode fazer diferença diretamente no caixa da empresa.